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Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist einer der Punkte im Mietvertrag, über den es am häufigsten zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt, denn im Mietrecht gibt es keine eindeutige Definition dazu. Welche Arbeiten fallen und den Begriff „Schönheitsreparaturen“ und wer muss sie ausführen?

Schönheitsreparaturen – was ist das?

SchönheitsreparaturenEine eindeutige rechtliche Definition zum Begriff der „Schönheitsreparaturen“ gibt es nicht, doch in unzähligen Mietverträgen gibt es die unterschiedlichsten Klauseln, in denen es genau um dieses Thema geht. Nach Auffassung des Mieterbundes und laut des zweiten Wohnungsbaugesetzes handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um Renovierungs- oder Ausbesserungsarbeiten, die aufgrund der Abnutzung innerhalb einer Wohnung bei einem normalen Gebrauch entstehen. Dazu zählen:

  • Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken
  • Tapezieren
  • Streichen der Innentüren und der Außentür von innen
  • Streichen der Fenster
  • Streichen der Heizkörper
  • Streichen der Fußböden

Alle Arbeiten außerhalb der Wohnung sowie Reparaturmaßnahmen, die nicht von den Mietern verursacht wurden zählen somit nicht zu den Schönheitsreparaturen. Der Austausch des Fußbodens, der durch einen normalen Gebrauch verschlissen ist, gehört also nicht unter die Rubrik der Schönheitsreparaturen. Ebenso zählt auch das Streichen von Kellerräumen nicht dazu.

Die gesetzliche Regelung

Die meisten Mieter werden überrascht sein, doch laut §535 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) obliegt die Sorge für einen vertragsgemäßen Zustand eines Mietobjektes grundsätzlich dem Vermieter. Mit dieser gesetzlichen Regelung wäre die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich also die Aufgabe des Hauseigentümers und nicht die des Mieters. Allerdings ist es zulässig und in der Praxis so auch üblich, dass zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen darüber getroffen werden, dass anfallende Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind.

Auf der Grundlage der neuesten Rechtsprechung vom Bundesgerichtshof sind jedoch viele dieser Klauseln nicht mehr gültig.

Die wichtigsten nicht mehr gültigen Klauseln

WohnungsübergabeprotollGrundsätzlich muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen, durch die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgegeben soll, als sie bei der Wohnungsübernahme war. Auch die immer noch häufig aufgesetzte „Fachhandwerkerklausel“ ist nicht mehr zulässig. Zwar kann nach wie vor eine „fachgerechte“ Ausführung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden, doch die Auflage, diese ausschließlich von einem Handwerker durchführen zu lassen, ist nicht rechtens.

In vielen Mietverträgen ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Abständen festgelegt. Derartige Klauseln sind nur noch dann gültig, wenn die Fristenregelung durch Zusätze wie „normalerweise“, „in der Regel“ und ähnlichen Umschreibungen versehen ist. Eine Klausel, die starre Zeiträume ohne derartige Zusätze enthält, ist dagegen hinfällig.

Sofern eine Fristenregelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen rechtsgültig ist, entfällt dadurch die Verpflichtung zu einer Endrenovierung der Wohnung beim Auszug.

Im Zweifel – professionelle Beratung sinnvoll

Trotz neuer Rechtsprechung in Bezug auf Schönheitsreparaturen ist die Gesetzeslage nach wie vor unklar und unübersichtlich. Es ist daher ratsam den Mietvertrag dahingehend zu überprüfen, ob ungültige Klauseln darin enthalten sind. Im Zweifel ist immer eine Beratung sinnvoll. Diese kann vom Mieterbund oder dem Mieterverein sowie von Anwälten, die auf das Mietrecht spezialisiert sind, eingeholt werden.

 


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